Аферы с недвижимостью: как купить квартиру, чтобы не обманули?

Мошенничество было и остается актуальной проблемой для многих рынков. Сектор недвижимости в этом смысле не исключение и с каждым годом махинации на нем приобретают все новые формы. Жертвами преступников становятся доверчивые люди и те, кто не имеет достаточно знаний для безопасной покупки квартиры или дома. Эксперты Homsters.kz провели анализ основных схем работы жуликов и знают, как можно обезопасить себя, свои деньги и жилье от них.

Аферы с недвижимостью на вторичном рынке

О том, что стоит опасаться фиктивных продаж, предупредила директор по продажам Екатерина Ладыженская. При просмотре квартиры покупателя встречает подставной владелец, с которым, убедившись в выгодности покупки, он заключит сделку. А через некоторое время узнает, что у агентства недвижимости нет лицензии на проведение подобной операции, а подписанный договор с ним договор недействителен.

— И когда покупатель обращается к владельцу жилья, требуя возврата денег, оказывается, что в этой квартире проживают совсем другие люди, а аферисты попали в нее, подобрав ключи, — добавила Ладыженская.

Еще один способ мошенничества ориентирован на одиноких пенсионеров и людей из социально незащищенных слоев населения. Преступники всеми возможными способами входят к ним в доверие и добиваются переоформления жилья на себя. В лучшем случае пенсионеры доживают свои дни в собственной подаренной чужим людям квартире. В худшем —  исчезают или скоропостижно умирают, пояснила наша собеседница.

— Когда жертвой обмана становятся слишком молодые для скорой кончины люди, в ход идут и психотропные препараты, и даже оформление в психлечебницы. Для оформления полученных таким путем квартир, как правило, используется нотариус, находящийся в сговоре с мошенниками. Это означает, что распознать такую аферу практически нереально, потому что, зная о своей ответственности, нотариус срабатывает чисто, — уточнила аналитик.

Есть еще одна схема ведения бизнеса «на покойниках», продолжила она. Мошенники оформляют брак с недавно умершими одинокими людьми задним числом. Оформив прописку, переселяют их в другие города, разводятся или заявляют о смерти в не слишком расторопные соответствующие госорганы. А поскольку регистрация факта смерти – длительный процесс и документы передаются от одного госоргана в другой, человек продолжает официально считаться живым и мошенники успевают продать его жилье.

— Если афера вскроется, то пострадает покупатель, так он теряет квартиру и деньги. Если же сделка состоится, убытки понесет государство, ведь при отсутствии наследников именно в его распоряжение должно перейти имущество умершего гражданина, — пояснила Ладыженская.

Как действуют мошенники при ипотеке?

Каждая ипотечная сделка предполагает внесение первого взноса как демонстрации серьезных намерений покупателя и готовности к частичному финансированию покупки за счет личных сбережений. Часто оказывается, что у человека нет средств, а с нулевым первым взносом банки давно не работают. На этом этапе возникает соблазн изменить сумму в договоре на большее значение, чтобы заставить банк профинансировать покупку жилья полностью.

Величина кредитной линии окончательно определяется, когда человек сообщает, что готов оплатить некоторую часть от стоимости недвижимости из личных сбережений, и банк вычитает эту сумму из цены жилья. Сумма жилищного займа будет равна стоимости объекта за вычетом первого взноса. Если все участники честны, в дальнейшем проблем не возникает. Но если покупатель сообщает, что не имеет нужной суммы сбережений и предлагает указать в договоре цену повыше, продавец серьезно рискует, соглашаясь на обман.

Чтобы состоялась продажа, продавец фиксирует получение первой суммы под расписку и ждет получения остатка средств от кредитора. Однако этого может не произойти, а сделка срывается. Стороны остаются каждый при своем, но на руках у покупателя остается расписка в получении собственником жилья первого взноса. С этого момента продавец рискует оказаться должником покупателя, который при разрыве договоренности требует возврата якобы переданной под расписку суммы.

Как действуют мошенники при ипотеке?

Налицо обычное мошенничество, связанное с легкомыслием и доверчивостью продавца, который хотел быстро и выгодно продать недвижимость. Дальнейшее обращение в суд со стороны покупателя с требованием вернуть деньги под расписку приведет к большим неприятностям. Вместо денег за проданную квартиру человек получит солидный долг и обязательство его погасить.

Читайте также:  "Зорекс" - отзывы, инструкция по применению

Попытки доказать неправоту покупателей могут только усугубить ситуацию, ведь, когда заемщик сообщал банку о получении первого взноса, он также участвовал в обмане.

Чтобы не попасть в руки мошенников, не стоит соглашаться на изменения договора. Если у покупателя нет средств даже на первый взнос и он готов на обман кредитора, вряд ли имеет смысл надеяться на его порядочность и честность. Есть масса других вариантов получения денег для первого взноса, и при желании серьезный покупатель найдет выход из положения, не вовлекая в мошенничество других.

Ипотечная сделка менее рискованна, поскольку банк заинтересован в соблюдении законности и юридической чистоты. Главное, чтобы сам продавец понимал важность каждого нюанса сделок с недвижимостью и не соглашался на участие в подозрительных мошеннических схемах.

Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго

Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».

По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.

Как изменилась цена на новостройки по России

В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.

Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).

Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.

Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.

Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов

Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.

Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.

«Недвижимость всегда была неким "защитным активом", в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».

Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.

Виды мошенничества от продавца

«Многоразовый» товар. Такую схему продажи используют зачастую мошенники-арендаторы. Получив доступ к недвижимости в качестве квартиросъемщиков, они оперативно подделывают документы, в том числе и удостоверяющие личность, и дают объявление о продаже, значительно занизив цену.

Таким образом, «предприниматели» могут продать одну и ту же квартиру хоть и пяти покупателям за день и, взяв с них задаток, исчезнуть в неизвестном направлении.

Аферистов очень трудно поймать, поскольку они имеют несколько «липовых» паспортов, профессионально меняют внешность и работают в разных районах города.

Продажа по фальшивому адресу. Это способ «развода» доверчивых иногородних. Человек, недавно переехавший из другого города, естественно, не может адекватно ориентироваться в незнакомой местности. Этим пробелом отлично пользуются квартирные мошенники.

Арендовав приличную квартиру в престижном районе, они приглашают покупателя в нее на смотрины, а документы подсовывают от абсолютно другой жилплощади – «убитой» комнаты в коммуналке на окраине или, того хуже, – претерпевшей пожар квартиры, от которой остались одни стены.

Читайте также:  «Я устала морально». Как бросить офис и начать жить счастливо

Обычно обман раскрывается уже после того, как покупатель имеет на руках зарегистрированные документы на право собственности и пытается попасть в «свою прекрасную квартиру».

В период осмотра и собеседования мошенники просто меняют номерок на дверях, ухитряются даже поменять номер дома. Адрес «фальшивой» квартиры подбирают настолько тщательно, чтобы названия улиц или районов были созвучны и покупатель ничего не заподозрил раньше времени.

Продажа неприватизированного жилья. Способ, который изживает себя по мере исчезновения «бесхозных» квартир. Но пока встречается на широких просторах страны неприватизированное жилье, до тех пор и будут использовать этот метод мошенники.

Схема несколько сложновата и требует присутствия подлинного паспорта, но, как оказалось, для профессионалов -жуликов нет ничего невозможного.

Идеальный вариант – квартира, оставленная хозяином на длительный период (загранкомандировка) и оставленный дома отечественный паспорт. Кстати, множество россиян проявляют подобную беспечность – за рубежом достаточно загранпаспорта, вот и оставляют свои «родные» документы в «надежном» месте, в ящичке шкафа.

Некоторые мошенники, наведя соответствующие справки, специально забираются в квартиры, чтобы раздобыть паспорт хозяина. А дальше – все легко и просто: вместо хозяйской фотографии вклеивают свою, и занимаются приватизацией и продажей, что при наличии коррумпированных чиновников не составляет большого труда и не занимает много времени.

СОВЕТ: всегда требуйте у продавца ксерокопию паспорта. Жулики найдут повод отказать вам в этой тривиальной просьбе, им, как говаривала одна из ярких представительниц «малины», нет резона оставлять улики и зацепки для следствия.

Аванс как вид мошенничества. Если продавец очень уж настаивает на получении аванса, приводя как аргумент, что несколько тысяч долларов нужны ему для «утряски» вопросов с документацией, откажитесь от купли жилья.

Во-первых, приведение в порядок документов столько не стоит, во-вторых, заинтересованный в сделке продавец держит документы в полном порядке с той минуты, когда объявил продажу жилья, в-третьих, даже в случае форс-мажора, когда документацию следует переделать срочным образом и на это нужна определенная сумма, продавец использует свои или одолженные деньги, вернуть которые он сможет после завершения сделки.

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой. В этом случае продажу нельзя назвать мошенничеством. Скорее, это неосведомленность хозяев квартиры или их ошибка.

Когда законный владелец жилья продает квартиру, в которой что-то поменял, перестроил или достроил, ему необходимо согласовать изменения в архитектурном бюро, иначе новому владельцу придется выложить дополнительные несколько сотен тысяч рублей, чтобы креативность дизайнерской мысли предыдущего хозяина жилья стала узаконенной и покупателю, наконец, выдали регистрационный документ.

Кроме вышеперечисленного, незаконными считаются сделки с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, лиц, которые на момент продажи находятся в местах заключения.

Обращайте особенное внимание на документы, предоставляемые продавцом – при нынешних IT-возможностях сделать липу, которую нельзя отличить от подлинника, очень легко.

Осторожно покупайте и квартиры по доверенности. Проверяйте на подлинность всю документацию, включительно с доверенностью, поинтересуйтесь судьбой ранее проживавших в квартире людей.

Какие квартиры пользуются ажиотажным спросом и где они находятся

Чаще всего покупатели ищут однокомнатные или двухкомнатные квартиры, они традиционно пользуются популярностью практически во всех регионах. По словам Руслана Закирьянова, их доля в общей структуре спроса составляет 39%.

Большое значение имеет и место расположения жилья. Как отмечает Руслан Закирьянов, в Москве самыми востребованными районами являются Некрасовка, Южное Бутово и Северный, а в Петербурге — Красносельский, Приморский и Московский.

Самые популярные районы в Екатеринбурге — Чкаловский, Ленинский и Верх-Исетский, в Казани — Советский, Приволжский и Ново-Савиновский. В Красноярске чаще всего приобретают вторичное жильё в Советском, Октябрьском и Свердловском районах, в Нижнем Новгороде — в Автозаводском, Советском и Канавинском, в Новосибирске — в Кировском, Октябрьском и Ленинском.

Изменились правила оплаты услуг ЖКХ. К чему готовиться жильцам и как сделать перерасчётВступили в силу поправки в Жилищный кодекс. Лайф разбирался, в каких ситуациях теперь можно снизить квартплату, какие трудности могут возникнуть у собственников недвижимости и как их избежать.

Читайте также:  Акрофобия: устраняем боязнь высоты с помощью гипноза

Несправедливость закона

Изменения в закон, которые должны были последовать за постановлением Конституционного суда 2017 года, вступили в силу только в 2020 году. Но юристы считают, что эти поправки могут усугубить ситуацию. «Теперь в законе написано, что государство может в течение первых трех лет отнять квартиру у добросовестного приобретателя. Это противоречит тому, что КС сказал в 2017 году и что ЕСПЧ говорит с 2011 года», — комментирует Вайпан.

Предусмотренный механизм компенсации, говорит Вайпан, достаточно циничный. После того как у человека отняли квартиру, он должен подать иск к продавцу и получить судебное решение о взыскании с него денег. Потом нужно возбудить исполнительное производство, чтобы эти средства получить. Если в течение шести месяцев взыскать деньги с продавца не получится, добросовестный приобретатель может подать судебный иск к казне РФ, чтобы получить компенсацию в размере стоимости утраченной квартиры, и ждать вступления решения в силу. Так от момента выселения человека до получения денег за утраченную квартиру может пройти несколько лет. «Непонятно, как быть человеку все это время? У него истребовали квартиру, его выселили, деньги он еще не получил, ребенка отняли, потому что он бездомный, с регистрации его тоже сняли, а без прописки он даже не может получать судебные извещения», — говорит Гладышева.

Несправедливость закона

Еще один вопрос, который задают юристы, — почему бремя многолетней судебной волокиты ложится на плечи человека, который ни в чем не виноват? «Получается, что государство сначала отбирает у добросовестного приобретателя квартиру, а в другом процессе по суду платит ему деньги в размере стоимости этой квартиры. В чем смысл этого акробатического трюка? Три судебных процесса возникают на пустом месте. Сначала государство тратит собственные ресурсы, чтобы судиться с добросовестным приобретателем. Потом добросовестный приобретатель должен судиться со своим продавцом. И, ничего не добившись, он должен подавать судебный иск к государству о получении денег с утраченной квартиры. Это умножение сущностей без необходимости», — говорит Вайпан. 

По мнению юристов, проблема с выселением добросовестных приобретателей — в бездействии самих чиновников. В Москве есть постановление правительства, которое предписывает местным органам отслеживать выморочное имущество, но часто такие квартиры пустуют годами или мошенническим путем попадают на рынок недвижимости. «Полностью исключить возникновение таких ситуаций нельзя, но главный вопрос не в этом, а в том, кто должен нести за это ответственность и как распределяются риски, — говорит Вайпан. — Государство должно предъявлять денежный иск к тому человеку, который этой квартирой незаконно завладел. Бывают даже случаи, когда эти мошенники садятся в тюрьму, но иски им не предъявляются. Складывается парадоксальная ситуация, когда финансовое бремя несет не виновный человек, а добросовестный покупатель, который приобрел эту квартиру за собственные деньги. Вот в чем корень несправедливости».

Некоторые рекомендации для безопасности сделки

Чтобы купля-продажа недвижимости завершилась успешно, следует соблюдать некоторые правила, которые могут помочь обезопасить процесс сделки:

  • Найти надежного и проверенного специалиста риэлтора;
  • Не занижать цену недвижимости, проставляя ее в договоре;
  • Оригиналы документов никогда и никому не оставлять;
  • Проверить, все ли жильцы покупаемой квартиры выписаны;
  • Передавая деньги, не делать этого один на один с продавцом, лучше взять в свидетели нотариуса;
  • При заключении сделки предусмотреть страховку;
  • Внимательно читать доверенность;
  • Если продавец желает в качестве аванса львиную долю стоимости, это сигнал тревоги;
  • Проверить состояние оплаты коммунальных платежей по данному адресу и др.

Желание сэкономить деньги понятно, но в этом случае стоит потратиться на услуги квалифицированного риэлтора и юриста, чтобы не потерять все. Чтобы купить квартиру без обмана все нужно перепроверять, постоянно консультируясь с юристом, только так можно обезопасить себя от мошенников.

Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

  1. Риски новостройки — как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули?
  2. Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули
  3. Как купить квартиру без риэлтора?
  4. Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры
  5. Титульное страхование сделок с недвижимостью, что это такое?